Hay situaciones que rompen la tranquilidad en una comunidad, hechos que ponen en jaque el actuar de un administrador o circunstancias que alteran a un comité.
Por ejemplo, cuando un propietario se niega a hacer un arreglo en su propiedad y es un desperfecto que influye en toda la comunidad, ¿qué se hace entonces? ¿Un administrador o un comité puede obligar a un copropietario a hacer arreglos en el caso que afecte a toda una comunidad? En nuestro Blog buscamos las respuestas para este tipo de realidades.
La ley de Copropiedad inmobiliaria en su artículo 36 de los párrafos 5 y 6, menciona lo siguiente:
“Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades que componen el condominio están obligados a facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de sus unidades, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si no otorgaren las facilidades para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración, serán sancionados conforme a lo dispuesto en el artículo 32″.
«Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario, u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se origen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido”, añade.
Asimismo, en su artículo 4º párrafo 5º señala:
“Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio”.
Pero, ¿en qué condiciones no se puede obligar a un copropietario a realizar un arreglo? Según el administrador Juan Carlos Ortúzar, socio de la empresa ORVAL Ltda., indica que “no existe restricción al respecto, salvo que el reglamento de copropiedad indique lo contrario”. A su vez le consultamos sobre cuáles son las razones más comunes por la que los propietario se niegan hacer arreglos, a lo que nos responde que “generalmente es por los costos asociados a reparaciones, por lo que con frecuencia tratan de traspasar esos costos a la comunidad. Respecto a esto, cabe mencionar que para la mayoría de las personas que compran, por ejemplo, con crédito hipotecario, existen seguros en los cuales se indican cláusulas que ayudan a resolver temas por reparaciones”, agrega Ortúzar.
Por ejemplo, en un caso de fuga de agua de un departamento que afecte a más de una unidad en una comunidad, ¿se puede exigir al copropietario una respuesta? “Claro que sí, porque la Ley de Copropiedad, mencionada anteriormente, así lo establece” señala Juan Carlos.
Si un propietario se niega a hacer arreglos
Hablar de reparaciones o arreglos en las áreas comunes, también puede provocar conflictos en una comunidad, sobre todo si un propietario se opone a realizarlas, Ortúzar indica que:
“Respecto a las mantenciones de las diferentes instalaciones y servicios que se entregan en una comunidad, la ley de copropiedad es clara al respecto, en su artículo 4to párrafo 3º, señala que si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la obligación de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio, que impone el inciso primero de precedente”.
Según su experiencia como administrador, Juan Carlos Ortúzar, comenta que “para este tipo de situaciones se aconseja entregar todos los antecedentes necesarios al causante, de forma que termine por entender y reparar. Generalmente se presentan mayores problemas cuando son arrendatarios, ya que involucran al dueño, y en muchas oportunidades los dueños de las unidades son difícil de ubicar”.
Si bien, estos temas son complicados porque hay se saber tratarlos, conocer la Ley de Copropiedad es fundamental para entender las responsabilidades y los derechos dentro de una comunidad, y en el Blog de Edifito.cl tenemos la convicción de que la vida en comunidad se hace con la ayuda y el entendimiento de todos.
