Artículo 7 de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria
En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.
Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración.
¿Conoce el Fondo de Reserva y para qué sirve?
Comenzamos este artículo en nuestro Blog, compartiendo un extracto de la Ley de Copropiedad, específicamente del artículo 7, con el objetivo de que podamos aprender sobre el fondo de reserva, sus usos y cómo se recauda. Para orientarnos con mayor claridad, el abogado Jorge Retamal nos enseñará y explicará sobre el fondo de reserva.
El abogado, Jorge Retamal, señala que es importante conocer “el artículo 7 de la Ley de Copropiedad, en relación al fondo de reserva, el cual sirve para “ahorrar” y para dar respuesta a las necesidades de la comunidad que están determinadas por ley. El fondo de reserva se forma con los intereses, multas y el aporte de los espacios o áreas comunes”.
Por otra parte, el abogado agrega que “es importante que los comités tengan claro que esta intención de la ley dice que toda comunidad DEBE y esto significa obligación”. Es decir, que la ley manifiesta el deber de las comunidades, y no hay otra intención que no sea la que este explicita en la ley.
El Fondo Común de Reserva se genera a través los siguientes ingresos:
• Las multas aplicadas conforme al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria.
• Los intereses que deban pagar los copropietarios en razón del retardo en el pago de gastos comunes.
• Los aportes en dinero que hagan los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 14 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
• Ingresos que perciba la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes que pueden ser objeto de dichos actos.
Asimismo Jorge Retamal aclara que “muchos lo confunden con los fondos operacionales o de exploración, pero no tiene relación. Estos conceptos son para edificios que recién empiezan a funcionar”.
Pero si hablamos sobre cómo se organiza este fondo de reserva, el abogado indica que “se cobra todos los meses a la comunidad. En forma tácita, el porcentaje que se puede usar o aplicar, eso queda a voluntad del comité”. Los responsables de que se mantenga el fondo de reserva es el comité de administración, esto está escrito en el inciso segundo del artículo 7.
“El fondo de reserva no es para bajar los gastos comunes, sino para los gastos señalados en el artículo 7”.
En cuanto a la forma en que este fondo de reserva se administra, la ley dice que “los recursos del Fondo de Reserva deben mantenerse en depósito, ya sea en una cuenta corriente o en una cuenta de ahorro, o bien invertirse en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración”.
El abogado nos manifiesta que “no es necesario que este tipo de fondo este separado de la cuenta corriente de la comunidad. Se puede tener en una cuenta corriente o invertir, por ejemplo en un fondos mutuos, esto previo de un acuerdo con el comité de administración”.
Una situación común en una comunidad, según Retamal, es que “la mayoría de los administradores saca plata para cualquier tipo de gastos que no están en la Ley. Una de las cosas que pide la ley es que el administrador como primera tarea es sacar una cuenta corriente y con el rut de la comunidad, para que empiece el funcionamiento, pero incluso hay administradores que ocupan su propia cuenta corriente para este tipo de cosas. El comité debe cumplir con su labor de fiscalizar al administrador”.
Es importante saber en qué casos se puede hacer uso del fondo de reserva.
La ley señala sobre temas urgentes o imprevistos, y Jorge Retamal afirma que “si no está detallado el problema no aplica, por ejemplo se rompió la puerta de entrada y para eso se recurre al fondo de reserva, pero ojo hay que recuperarlo y eso se cobra en los gastos comunes”.
Agrega el abogado que “recuperarlo, significa por ejemplo, que en el mes de julio se gastó x cantidad, pero se rompieron los ventanales de la puerta de entrada y cuestan 3 millones, entonces se recurre al fondo de reserva, porque le ley me dice que puedo recurrir por una emergencia (urgencia o imprevistos).
En este caso, por medidas de seguridad, se puede utilizar el fondo de reserva. Entonces podemos recuperar esos 3 millones en los próximos gastos comunes; como administrador se los cobro a la comunidad en cuotas; y le informo al comité que lo podemos cobrar en 10 meses, y con eso incluso puede que salga muy bajo a la comunidad y manteniendo el fondo de reserva de un 5% por ejemplo”.
El Fondo de Reserva tiene por finalidad cubrir las siguientes situaciones:
• El costo de certificaciones periódicas.
• Enfrentar gastos comunes urgentes o imprevistos.
A su vez, nos enfatiza Retamal que “todo lo que la ley no distinga, por lo tanto nosotros no debemos distinguir”, esto significa que si no están en la ley no corresponde usar el fondo reserva de la comunidad. Por ejemplo: el caso de los ascensores corresponde a una mala gestión administrativa y del comité. En estos casos, nos dice el abogado, “se recomienda usar la póliza de seguro de los espacios comunes. La póliza contra incendio tiene garantías en las fallas de los ascensores y la compañía debiese responder”.
Dentro de los problemas más comunes que se relacionan con este tema es que “las personas que tienen el dominio, los comuneros de una comunidad (es decir: el comité de administración, propietarios y arrendatarios) ignoran cómo se forma el gasto común y para qué se debe usar el gasto común; y que la ley establece este fondo de reserva” señala el abogado.
Para finalizar, el abogado Jorge Retamal, entrega el siguiente consejo: “leer la ley y en este caso el artículo 7, el cual señala cómo se debe aplicar el fondo de reserva”. Por eso, en Edifito.cl seguimos nuestra labor de ayudar a informar a toda nuestra comunidad.
